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“群租”合同在不违反法律、行政法规强制性规定情形下应认定为有效

发布时间:2016-09-14 10:41:18


   【案例】

  2013年8月24日,原告石某(乙方)与被告某房产经纪公司(甲方)签订《北京市房屋租赁合同》,该合同约定:乙方承租坐落于北京市通州区某处的房屋。房屋租赁期自2013年8月24日至2014年8月23日。租金标准为每月1000元。房屋租金交付方式为押一付三。甲方交付该房屋时,乙方向甲方支付房屋租赁保证金,金额为1000元。乙方承担垃圾处理费每季度180元。该合同还约定了其他内容。合同签订后,原告于2013年8月24日入住104号房屋客厅隔断间中的一间。原告向被告交付定金900元、卫生费180元以及6个月的租金(包含空调押金1000元)6100元。庭审中,原、被告均认可原告交纳的空调押金1000元转为承租房屋的租金。原告称其交纳的定金900元转化为房屋押金(房屋租赁保证金),被告认为该定金转为房屋租金。2014年1月5日,原告应被告的通知从104号房屋中搬离。

  庭审中,被告举证《告知书》、《关于进一步规范出租房屋管理的通告》,用以证明104号房屋内因为打隔断被政府有关部门清理整治。

  2014年2月,原告石某诉至法院要求被告退还原告租金、押金共计2700元。

  被告辩称:不同意原告的诉讼请求。按照合同约定我方没有违约,是政府要求在2014年1月28日前必须拆除隔断间,我方不应承担责任。

  【裁判要点】

  北京市通州区人民法院经审理后认为,依法成立的合同对当事人有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,双方已建立房屋租赁关系。现104号房屋因存在隔断,违反了国家相关规定,致使合同无法再继续履行,故原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》理应解除。合同解除后,没有履行的应终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还租金以及押金(房屋租赁保证金),于法有据,本院对于合理部分予以支持,对于过高部分不予支持。据此,判决:一、被告某房产经纪公司退还原告石某房屋租金一千六百元、房屋押金九百元,以上共计二千五百元,于本判决生效之日起七日内执行清;二、驳回原告石某的其他诉讼请求。

  一审判决后,某房产经纪公司不服,提起上诉,后二审法院终审判决:驳回上诉,维持原判。

  【评析】

  该案件在审理过程中,涉及的争议焦点为某房产经纪公司违反《关于进一步规范出租房屋管理的通告》打隔断被政府有关部门清理整治,同时违反《北京市房屋租赁管理若干规定》中不得改变房屋主体结构对外出租的规定,其与原告石某签订《北京市房屋租赁合同》是否有效?

  1.合同的成立并生效要符合国家法律规定。合同成立是指当事人的意思表示一致,是一个合意的过程。要约和承诺就是讨价还价、形成合意,合同成立。不成立是指意思表示不一致;合同生效、有效是指已经成立的合同符合法律规定的效力要件,在当事人之间产生了法律的拘束力。无效是指已经成立的合同不符合法律规定的效力要件,在当事人之间不产生法律的拘束力。无效合同并非没有任何法律效力,仅指不产生履行的效力。

  但成立的合同要取得法律上的拘束力,就要符合法律的要求,获得国家法律的肯定性评价。合同法的目的就是通过强制履行承诺帮助人们实现私人目标。合同成立和生效有联系,也有区别。合同生效以成立为基础,但成立主要体现的是当事人的意志和意思自治,生效体现的是国家对合同关系的评价,反映了国家对于合同关系的干预。所以在认定合同效力的要件中,既有体现当事人意思真实、意思自主的条件,也有体现国家法律干预的条件。

  结合本案,某房产经纪公司与原告石某签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,是否因违反《关于进一步规范出租房屋管理的通告》以及《北京市房屋租赁管理若干规定》而必然导致无效?以下详述之。

  2. 认定合同无效应以违反法律、行政法规的强制性规定为依据。《合同法》第52条规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”,这明确表明只有违反了法律和行政法规强制性规定,才会导致合同无效。而对法律和行政法规任意性规定的违反则属于当事人意思自治的范畴,不会导致合同无效,这就大大缩小了无效合同的范围。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“人民法院确认合同无效,应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。鲜明地解释了立法意图,同时也表明了尽量使已依法成立的合同归于有效的立场。

  综上分析,原被告之间签订了房屋租赁%


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